האם אתה משכיר דירה למגורים?

האם אתה מכיר את מסלולי המס השונים החלים על הכנסות משכ"ד?

במאמר זה נסקור בקצרה את שלושת מסלולי המיסוי האפשריים תוך מתן דוגמאות להמחשה על מנת שתקבל את התמונה המלאה בדבר מיסוי הכנסות משכר דירה.

מסלול ראשון – פטור:

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים) (הוראת שעה) התש"ן- 1990 קובע פטור ממס על דמי שכירות שהתקבלו בגין דירות מגורים בישראל המשמשות למגורים עד לסכום התקרה הפטורה בסך 5,100 ₪ לחודש - נכון לשנת 2020 (תקרת הפטור בגין הכנסות משכר דירה לשנת 2019 - 5,090 ש"ח לחודש). כל חריגה מעל הסכום הפטור ועד לתקרת הפטור המתואמת שמשמעותה כפל הסכום הפטור (10,200 ש"ח נכון לשנת 2020) תגרור הפחתה של ההפרש החורג מסכום התקרה הפטורה כך שעל יתר ההכנסה (ההפרש בין דמי השכירות לבין הסכום הפטור המתואם) ישולם מס שולי.

התנאים לקבלת הפטור:

  1. בידי המשכיר קיים מסמך חתום על ידי השוכר לפיו הדירה משמשת למגורים בלבד;
  2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר;
  3. הנכס המושכר הינו "דירת מגורים" – "דירה או חלק מדירה המיועדת לשמש, לפי טיבה למגורים…";
  4. המשכיר הינו יחיד והדירה הושכרה ליחיד או לחבר-בני-אדם באישור נציב מס הכנסה.

הערה - בחישוב תקרת הפטור יילקחו כל דירות המגורים בחשבון, דהיינו גם כאלה שאינן במסלול הפטור. כלומר אם יש דירות במסלול ה- 10% ודירה נוספת במסלול הפטור, על מנת להנות מהפטור יש לקחת את כל דמי השכירות המתקבלים מכל דירות המגורים כך שבסופו של דבר בחירת מסלול הפטור לא תהיה כדאית היות ותעלה על כפל תקרת הפטור המתואמת וכל סכום ההכנסה בגין אותה דירה יחויב במס שולי.

מסלול זה מתאים לאותם אנשים אשר הכנסותיהם משכירות למגורים אינן עולות משמעותית על גובה התקרה הפטורה.

מסלול שני – מס מופחת – 10%:

סעיף 122 לפקודה מאפשר ליחיד שהייתה לו הכנסה מהשכרת דירת מגורים המשמשת למגורים בישראל, לשלם מס מוגבל בשיעור של 10% על הכנסות אלו (הכנסות ברוטו = הכנסות ללא ניכוי הוצאות), ללא הגבלה של גובה ההכנסות.

התנאים לקבלת שיעור המס המופחת – 10%:

  • הכנסה זו אינה נחשבת להכנסה מעסק בידי המשכיר;
  • המשכיר הינו יחיד (לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית);
  • יש לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה מהשכרת הדירה (יש לשים לב כי לאחר המועד לעיל, המשכיר יחויב בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס).

הערה – ניתן לבקש מפקיד השומה פנקס מקדמות ולשלם את המס (10%) באופן שוטף על מנת למנוע מצב שבו תדרשו לשלם את מלוא סכום המס בפעימה אחת.

מסלול זה מתאים לאותם אנשים אשר הכנסותיהם משכירות למגורים עולות משמעותית או מעבר לכפל התקרה הפטורה אשר אין להם הוצאות שוטפות משמעותיות.

מסלול שלישי – מס שולי:

הכנסות מדמי שכירות למגורים (הכנסות נטו = הכנסות בניכוי הוצאות) בהתאם למסלול זה מצטרפות להכנסותיו האחרות של הנישום (באם יש כמובן) ומתחייבות במס בהתאם לשיעור המס השולי החל עליו. מאותן ההכנסות ניתן יהיה לנכות הוצאות שוטפות, כגון: דמי ניהול, תיקונים, מימון, משפטיות וכן הוצאות פחת.

הערה  מי שהכנסותיו מדמי שכירות מגיעות לכדי הכנסה מ"עסק", אינו זכאי לבחור מבין שלושת מסלולי המיסוי לעיל וישלם את המס רק בהתאם למסלול המס השולי.

מסלול זה מתאים לאותם אנשים אשר יש להם הכנסות והוצאות גבוהות בגין הנכס המושכר.

דוגמאות – לבחינת המסלולים השונים לשנת 2019:

מסלול הפטור – לאדם הכנסות משכר דירה בגין שתי דירות בסכום של 6,000 ₪ בחודש. נניח שהמס השולי של אותו אדם עומד על 47%.

תחילה נחשב את הסכום החורג מעל התקרה הפטורה900 = 5,100 – 6,000

כעת נחשב את תקרת הפטור המתואמת – 4,200= 6,000 – 2*5,100

דרך נוספת להגיע לאותה תוצאה – 4,200 = 900 – 5,100

החלק החייב במס בהתאם למס השולי הנו – 1,800 = 4,200 – 6,000

סה"כ המס שישולם הנו846 = 47%*1,800

סה"כ הסכום הפטור הנו - 4,200

מסלול המס המופחת – 10%  בהתאם לנתוני הדוגמה הקודמת.

סה"כ המס שישולם הנו – 600 = 10%*6,000

מסלול המס השולי – בהתאם לנתוני הדוגמה הקודמת, נתון שהוצאותיו השוטפות (אחזקה ותיקונים) עומדות על סכום של 2,000 ₪.

סה"כ המס שישולם הינו – 1,880 = 47%*(2,000 – 6,000)

מסקנה – בחירת המסלול הטובה ביותר, בנתוני הדוגמה לעיל, הינה מסלול המס המופחת – 10%.

חשוב לדעת: 

  • פטור על הכנסות משכר דירה אפשרי רק במידה והדירה משמשת למגורים בלבד.
  • יש לחתום כל שנה ושנה על סעיף בחוזה שהדירה משמשת למגורים בלבד כתנאי מפתח להחלת הפטור תוך בדיקות סבירות למהות השימוש בדירה בפועל (קרא את מאמרנו בנושא –"פטור להכנסה מדירת מגורים ששימשה לעסק – האומנם?").
  • מועד תשלום המס עבור דירות להשכרה במסלול המס המופחת – 10% הוא עד סוף ינואר של השנה העוקבת או לחילופין, ניתן לשלם מקדמות שוטפות כבר במהלך השנה באמצעות פנקס מקדמות אשר אותו יש לבקש ממס הכנסה.
  • מי שבחר במסלול הפטור או במסלול המס המופחת – 10% אינו זכאי לנכות הוצאות פחת או כל הוצאה אחרת (למשל אחזקת הדירה) כנגד ההכנסה מהשכרה למגורים ואינו זכאי לקיזוז ו/או לזיכוי מההכנסה מדמי השכירות.
  • מדרגת המס ההתחלתית לחיוב במס שולי בגין רכוש הינה 31%, למעט אדם אשר מלאו לו 60 בשנת המס (הכנסותיו מרכוש כגון הכנסה מדמי שכירות שלא נקבע להן שיעור מס קבוע, יחויבו בשיעורי המס החלים על הכנסות מיגיעה אישית, כלומר מס בשיעור התחלתי של 10%).
  • קיים פטור ממע"מ עבור השכרה למגורים בגין תקופה שאינה עולה על 25 שנים למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון.
  • קיים פטור מדמי ביטוח לאומי על הכנסות משכר דירה לבוחרים במסלול המס המופחת – 10% או במסלול הפטור.
  • ניתן לבצע שילובים בין המסלולים השונים אך יש לשים לב לסוגיות העולות משילובים אלה.
סיכום:
אין ספק שבחירת המסלול המיטבי בדרך לתוצאת המס הנמוכה ביותר דורשת ידע וניסיון רב תוך בחינת כל השיקולים הרלוונטיים כגון: אחוז המס השולי, גובה ההכנסות וההוצאות וכו'. אנו ממליצים לקבל ייעוץ מקצועי בתחום על מנת שתוכל להנות משילובים בין המסלולים השונים תוך ניצול מירב האפשרויות בדרך לתוצאה הטובה ביותר עבורך.

אין באמור לעיל כדי למצות את הסוגיה במלואה ואין לראות במידע זה כמתן חוות דעת מקצועית או כתחליף להתייעצות עם רואה חשבון או עם איש מקצוע אחר הבקיא בתחום.